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起底世界最大房地产公司:黑石集团

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发表于 2020-1-17 11:14:16  | 显示全部楼层 | 阅读模式
提起世界最大的房地产公司,大家可能以为是国内市值最高的万科,也可能是商业之王万达,或者是百年老店铁狮门。但是,以并购咨询起家的黑石才是世界上最大的房地产公司,持有物业面积超过1亿平,远超万达的3586万平。
有的同学可能会说“这啥玩应儿,没听过”,接来下小北就来介绍一下黑石集团。


黑石集团(Blackstone Group)又名佰仕通集团,是全世界最大的独立另类资产管理机构,截止2019年6月,资产管理规模高达5455亿美元(约3.8万亿人民币)。其业务板块包括:房地产、私募股权投资、对冲基金、信贷四大业务。
2019年地产基金资管规模达 1536 亿美元,持有房地产物业面积超过1亿平米,不动产投资组合包括办公、商业、酒店、住宅和物流地产。
鉴于本篇文章着重于房地产业务,它的其他三块业务做的也非常优秀但是我们不做过多着墨,有兴趣的同学可以自行研究研究。
巨人是如何成长的

1992-1999年,业务拓展:在不动产投资领域率先引入经营理念,专注于不良资产收购,“Buy Fix Sell”业务模式成型;
2000-2007年,规模扩张:通过大规模的杠杆收购,不动产资产规模迅速扩张,成为全球行业巨头;
2008-至今,全球化布局:伴随全球经济复苏,精准抄底,制定全球投资战略;
核心商业模式“Buy-Fix-Sell”:击穿房地产市场周期



那位同学可能要问了“这是要干啥,一会儿买,一会儿卖的”。这就是黑石的房地产投资逻辑,与传统的房地产开发公司不同,黑石的房地产业务不做地产开发,只做存量经营
奉行BFS战略,所谓Buy-Fix-Sell就是三步走战略,第一步(Buy it),寻找行业波谷及单个项目机会,买入被低估的物业(位置优越但经营不善,市场低迷价值被低估);第二步(Fix it),介入物业经营,输出黑石人才并改善经营情况,提升房产价值;第三步(Sell it),待到物业价值修复,将其出售,寻找新的机会继续投资;其模式核心是:强大的管理运营能力;对投资标的资产的深刻理解;精确踩准周期
那位同学可能又要说了“还是不懂”,下面小北用黑石收购希尔顿的例子来说明。
2007年美国次贷危机爆发席卷全球,希尔顿酒店业绩严重下滑,黑石270亿美金收购经营不善的希尔顿酒店。随着次贷危机的蔓延,房地产价值缩水,黑石以较低价格回收了希尔顿的债务,同时推动希尔顿的经营策略转向;提升希尔顿品牌效应,推动希尔顿由重资产向轻资产运转转变,收取管理费,业绩飞速改善。
2013年黑石出售希尔顿酒店股权,此项目黑石获得了约139亿美元的利润。
房地产存量时代迫近,“黑石模式”值得借鉴

商品房销售规模增速的持续下滑,城镇化率的降速,已经让头部房企的增长感受到了乏力,已有多家房企做出相应的对策转型
前三十房企中,92%的房企布局了购物中心及写字楼,89%的房企布局了酒店。文旅,养老和长租公寓也是房企积极布局的领域,众多房企都在进行去住宅化,转型城市运营商,在持有型物业部分投资持续加码。
存量时代下“黑石模式”未尝不是一个新的突破口。黑石的两个核心优势,“顺势而为,发现投资机会,周期波谷进场”;“改善经营管理效率,提升物业价值”值得各大房企借鉴。通过低成本收取不良资产,再通过合理的物业重组、周边打造等良性经营手段,提高资产价值,未尝不是一种有效的竞争手段。
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发表于 2020-1-17 11:26:32  | 显示全部楼层
看完了,没有弄清楚黑石是哪国公司,[呲牙]
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发表于 2020-1-17 11:38:32  | 显示全部楼层
优秀物业价格高,资金成本高,退出渠道少三者制约了BFS模式在国内的发展,需要底层金融基础设施的完善。但是经营能力可以提前练起来
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发表于 2020-1-17 11:50:10  | 显示全部楼层
美国模式还是香港模式,毫无疑问,未来国内房地产企业一定是美国模式优先,所以黑石案例很有借鉴意义
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发表于 2020-1-17 12:02:21  | 显示全部楼层
黑石不是做军火的吗
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发表于 2020-1-17 12:14:29  | 显示全部楼层
黑石著名的雇佣兵公司,也是军火公司
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